建物に関する登記

建物表題登記

建物表題登記とは、文字通り建物の登記の表題部を新たにつくる登記です。

不動産登記法上、建物の所有権を取得した者には1ヶ月以内に建物表題登記を申請する義務があり、申請義務を怠った場合10万円以下の過料に処するとされています。（不動産登記法第47条・第164条を参照。）通常は建物を新築した人が建物表題登記を申請するのが一般的ですが、なかには登記されていないまま長い年月が経過している建物もたくさんあるため、未登記の建物を保有している人や新たに未登記の建物を購入した人が建物表題登記を申請する場合も少なくありません。

また、どんな建物でも無条件に登記できるわけではありません。建物として登記するためには対象となる建物が、①外気分断性（屋根及び周壁またはこれに類するものを有すること）②定着性（土地に定着した構造物であること）③用途性（その目的とする用途に供しえる状態であること）といった3つの要件を満たしたものである必要があります。基本的には①～③が建物として登記するための主な要件と考えて問題ありませんが、一部例外的に、取引性（単独で取引の対象となりえること）など他の要件が問題となる場合もあります。

建物を新築した時はもちろんご所有の建物が未登記であることが判明した場合にも建物表題登記をしておくことで、法律上の義務を果たすとともに、売却時や相続時の不動産取引の円滑化を図ることが可能となります。また何より登記により第三者に権利を主張することにもなりますので、法的な不動産トラブルの防止にもつながります。

建物滅失登記

建物滅失登記とは、登記された建物が解体などによりなくなった時に申請する登記です。

不動産登記法上、建物の所有者には滅失の日から1カ月以内に建物滅失登記を申請する義務があり、申請義務を怠った場合10万円以下の過料に処するとされています。（不動産登記法第57条・第164条を参照。）

他の登記申請に比べると比較的短期間かつ安価な費用で依頼できることが多く、専門家による作図なども発生しないため軽視されがちですが、建物が現在どこにも存在しないことを証明することが想像以上に難しいことも多くあります。例えば、数十年前に滅失したであろう建物の登記記録だけがいまだに残ってしまっているケースでは、広範囲における現地調査や聴き取り、膨大な量の資料調査などの必要が生じる場合があります。

建物を解体した際にはきちんと建物滅失登記をすることにより、法律上の義務を果たすとともに、売却時や相続時の不動産取引の円滑化を図ることが可能となります。また建物滅失登記がなされていないと存在しない建物にもかかわらず固定資産税がかかる場合がありますので、不必要な税金の支払いを防止することにも繋がります。

建物表題部変更登記

建物表題部変更登記とは、登記されている建物の登記情報に変更が生じた時に申請する登記です。

不動産登記法上、建物の所有者は一定の登記事項に変更が生じた場合、変更が生じた時から1ヶ月以内に建物表題部変更登記を申請する義務があり、申請義務を怠った場合10万円以下の過料に処するとされています。（不動産登記法第51条・第164条を参照。）

変更が必要となる登記事項とは、建物の所在、種類、構造、床面積、建物の名称、附属建物の表示など様々なケースがあります。よくある例としては、増改築による構造や床面積の変更、附属建物（物置・倉庫など）の新築・増改築・滅失による所在や附属建物の表示の変更などがあげられます。

増改築などで建物に変更が生じた場合にはきちんと建物表題部変更登記をすることにより、法律上の義務を果たすとともに、現況をきちんと登記に反映させておくことで売却時や相続時の不動産取引の円滑化を図ることが可能となります。

建物分割登記

建物分割登記とは、主である建物と附属建物を物理的変更を加えずに登記上別個の建物するための登記です。

そもそも1つの建物に対して1つの登記記録を作成することが原則ですが、例外的に、主である建物と所有者が同一で効用上一体をなしている（主である建物の利用を補うために利用されている）建物を、主である建物とまとめて1個の建物として登記するための“附属建物”という取り決めがあります。例えば、居宅と物置や車庫、店舗と事務所などが一体として登記される場合があります。このように登記上1個の建物として登記されている複数の建物をそれぞれ登記上別個の建物とするための登記が建物分割登記です。

とはいえ単独では取引の対象となりえないことから附属建物としてしか登記できない建物もあります。この場合は建物分割登記が申請できないため注意が必要です。

前述のとおり主である建物と附属建物は所有者が同一である必要がありますので、どちらか一方のみの所有権を移転したりどちらか一方のみに抵当権を設定することはできません。建物分割登記により主である建物と附属建物を別個の建物にすることで、それぞれの建物単独での売却や抵当権設定が可能となります。

建物合併登記

建物合併登記とは、複数の建物を物理的変更を加えずに登記上1つの建物とするための登記です。

今度は建物分割登記とは逆に、もともと別個の建物として登記されていた複数の建物を主である建物と附属建物として登記上1個の建物とするための登記です。建物合併登記をするためには、所有者が同一であること、所有権の登記以外の権利に関する登記（一部例外を除く）がないこと、合併する建物が主従の関係にあること等の条件があるため、どの建物でも自由に合併できるわけではありません。（不動産登記法第56条を参照。）

建物合併登記により謄本等の取得費用の削減、住所変更や地積更正、相続に伴う所有権移転等など今後発生する登記の簡略化および費用削減といったメリットが得られます。

建物の合体による登記等

建物の合体による登記等とは、複数の建物が増築工事などにより構造上1つの建物となった時に申請する登記です。

不動産登記法上、建物の所有者は二以上の建物が合体して一個の建物となった場合、合体の日から1ヶ月以内に合体による登記等を申請する義務があり、申請義務を怠った場合10万円以下の過料に処するとされています。（不動産登記法第49条・第164条を参照。）合体による登記等は報告的登記（不動産の現況に変更が生じた場合に行う登記）であるため、所有者が異なる場合や所有権の登記以外の権利に関する登記がある場合であっても例外的に申請義務が発生します。

建物合併登記と一見似ているように思えますが、建物に物理的な変更が加わっているか否かという違いがあります。複数の建物を“登記上”1個の建物とする建物合併登記に対し、増築工事や建物間の隔壁の除去などにより文字通り複数の建物が“構造上”合体した時に申請するのが合体による登記等です。合体による登記等や建物合体登記と呼ばれますが、正確には、「合体による建物の表題登記および合体前の建物についての建物の表題部の登記の抹消」を申請することとなり、場合によっては「所有権の保存の登記」も併せて申請することとなります。このように権利関係が絡むため複雑化することもあり、場合によっては高額の登録免許税が発生することもあるため、登記の必要が生じる場合は事前に土地家屋調査士にご相談なさることをお勧めします。

増築工事などで建物が合体した場合にはきちんと建物の合体による登記等を申請することにより、法律上の義務を果たすとともに、現況をきちんと登記に反映させておくことで売却時や相続時の不動産取引の円滑化を図ることが可能となります。