土地家屋調査士って何をする人？

１．はじめに

はじめまして、大阪府東大阪市で土地家屋調査士をしております、冨島登記測量事務所の冨島と申します。

土地家屋調査士という仕事はまだあまり知られておらず、初めて聞く方も多いと思います。
土地家屋調査士の世界に興味を持っている方や、これから依頼を考えている方の不安や疑問を少しでも解消できればと考え、この記事を書きました。

２．土地家屋調査士とは？

土地家屋調査士は、不動産の「表示に関する登記」を専門に扱う国家資格者です。

登記には大きく分けて「表題部」と「権利部」があり、
「表題部」には土地や建物の位置や形、面積などの物理的な情報（どんな土地・建物か）が記録されます。
「権利部」には所有権や抵当権などの権利関係（だれの土地・建物か）が記録されます。

土地家屋調査士は、このうち「表題部」の登記を担当します。

例えば、土地の境界を測量し、登記記録に現在の正しい面積を記載するための登記を行ったり、用途に合わせて土地を合筆・分筆する登記を行います。
また、建物が新築・増築・取り壊された際に建物の状況を調査し、正しく登記します。

このように「どこに」「どんな」土地や建物があるかを正しく登記することは、不動産の物理的な情報を明確にし、所有者間のトラブルを防ぐために欠かせません。

なお、「だれの土地・建物か」という権利関係の登記は司法書士が担当しており、土地家屋調査士とは業務が異なります。

３．実際の業務内容

土地家屋調査士は、不動産の「表示に関する登記」、つまり土地や建物の“物理的な現況”を明らかにすることを専門とする国家資格者です。

そのために、現地を測量したり、過去の資料を調査・分析したり、必要に応じて関係者との立ち会いを行ったりします。
最終的には、それらの調査結果を登記記録に正しく反映するための申請書類を作成し、法務局に提出します。

こう書くと一見シンプルなように思えますが、実際の業務は幅広く、そして奥が深いものです。

たとえば、土地の面積を正しく登記するだけでも…

　・依頼者様と事前に打ち合わせを行い、
　・法務局や市役所など関係各所から資料を収集し、
　・現地で測量を実施し、図面や資料を作成し、
　・近隣の土地所有者様を捜索し、立ち会いを行って境界を確認し、
　・調査報告書をまとめ、法務局に登記申請し、、、

少し挙げるだけでも、測量・図面作成・対人折衝など多岐にわたる業務が含まれます。

特に、夏場や冬場の現地作業では体力が求められますし、図面の作成や登記に関する技術的な判断には法律を含む専門知識が欠かせません。
また、依頼者様や隣接地の所有者様、行政機関など各関係者様との調整には、丁寧なコミュニケーション力も求められます。

私自身は、今日は体を使う日、今日は頭を使う日、今日は人と向き合う日…と毎日が違うからこそ、新鮮な気持ちで取り組めていますし、とてもやりがいを感じています。

４．資格取得について

土地家屋調査士になるためには、国家試験に合格する必要があります。
試験は年に1回です。択一式・記述式からなる筆記試験が実施され、これに合格した人のみが、口述試験へと進むことができます。

合格率は毎年おおむね8〜11％ほどで推移しています。
試験勉強に必要な参考書ですが、残念ながら市販のものは少なく、独学での合格はかなりハードルが高いと思います。
そのため、合格する方の多くは資格予備校などで継続的に学習している印象です。

私自身も通信講座を活用しながら勉強を進めて試験に挑戦しました。
合格後も、最新の法律の理解や現場技術、測量の知識など幅広い力が求められるため、今でも日々勉強が欠かせません。

５．業界の現状について

業界全体の現状としては、平均年齢が約56歳と非常に高く、高齢化が進んでいるのが実情です。
特に当事務所のある大阪では、900人以上いる土地家屋調査士のうち、20代は10人に満たない（2025年3月時点）という状況です。
実際、研修会や業界の集まりに行くと、同世代の調査士に出会う機会はほとんどなく、40代～60代が中心である印象です。

なぜ若手が少ないのか。いろいろな理由があると思いますが、一つは試験自体が専門的で難しいこと。
そして、測量や法律など多岐にわたる知識と経験が求められるため、未経験からの参入が難しいという点もあるのかもしれません。

でもだからこそ、若手だからこそできることや、求められている役割もあると私は思っています。

たとえば、現場での体力やフットワークの軽さ。
日々進化している新しい技術への適応力。
依頼者様との距離が近く、気軽に相談しやすい雰囲気づくり。
地域に根ざして長期的に付き合っていける安心感。

私自身まだまだ経験も浅く、学ばせていただくことの方が多いですが、フレッシュな視点や行動力を活かして、ひとつひとつの業務に丁寧に向き合っていきたいと思っています。

６．まとめ

土地家屋調査士という仕事は、まだまだ一般的な認知度は高くありませんが、
実際には不動産という大切な財産を安心して売買・相続・活用していくうえで、欠かせない専門職です。

冨島登記測量事務所では、「迅速・丁寧・安心」をモットーに、
お客様の大切な財産を未来へ繋ぐお手伝いを行っていきたいと考えています。

土地や建物に関する疑問や不安があれば、どんな小さなことでもお気軽にご相談ください。
測量や登記が必要かどうか分からない…という段階からでも大歓迎です。